Gu Yanxi: La tokenización de los bienes raíces estadounidenses liderará el mundo y se convertirá en el primer activo digital del mundo en circulación y transacción

Las monedas digitales encriptadas actuales representadas por Bitcoin y Ethereum son esencialmente activos digitales virtuales. Su valor es enteramente el resultado del consenso del mercado a través de transacciones. Estas monedas digitales cifradas en sí mismas no están respaldadas por ningún activo subyacente. Aunque tienen un volumen comercial muy alto en todo el mundo y han formado un valor de mercado muy alto a través de transacciones, estos activos digitales virtuales no han tenido ningún impacto en la economía real.

Otro producto financiero digital de rápido desarrollo es la moneda digital. Las monedas digitales que circulan actualmente en el mercado son monedas digitales estables basadas en una única moneda de curso legal. Actualmente, este tipo de moneda digital en el mercado se basa en el dólar estadounidense, como USDT, USDC, PAX, GUSD, TUSD y la próxima moneda estable del dólar digital Libra. Por lo tanto, desde la perspectiva de los productos financieros digitales, han aparecido en el mercado monedas digitales encriptadas que no están vinculadas a ningún activo real y monedas estables digitales basadas en monedas legales existentes. En cuanto a la digitalización de productos financieros, lo que aún no ha aparecido es la forma digital basada en activos físicos, o activos tokenizados. Entre todos los diversos tipos de activos en la actualidad, creo que el activo físico que es más probable que se tokenice primero es el inmobiliario. Y la primera área en darse cuenta de esto debe ser el sector inmobiliario en los Estados Unidos.

En primer lugar, en términos de demanda del mercado, los bienes inmuebles en los Estados Unidos son los mismos que los bienes inmuebles en cualquier otro lugar del mundo, y su circulación transaccional es muy inconveniente. Para los inversionistas ordinarios, no pueden participar directamente en la propiedad parcial de un inmueble comercial, ni pueden participar directamente en la transacción de un inmueble comercial. Incluso cuando una transacción de bienes raíces está en circulación, su proceso de transacción es muy engorroso y lleva días o semanas completar el proceso de transacción. Debido a la circulación inconveniente de las transacciones, una gran cantidad de fondos están bloqueados en bienes raíces y la eficiencia del uso de fondos en este sentido es muy baja. La clase de activos inmobiliarios contrasta marcadamente con la clase de activos de acciones corporativas. El capital social de la empresa tiene una liquidez muy sólida y los inversores ordinarios pueden participar en la transacción del capital social de la empresa.

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Una de las principales razones por las que los fondos en bienes raíces no pueden circular convenientemente es la debilidad del soporte técnico actual. El mercado de negociación de valores basado en el sistema informático centralizado solo puede admitir tipos de activos como acciones. Los bienes raíces se caracterizan por un tamaño pequeño y un número reducido de unidades de activos que se pueden subdividir, por lo tanto, la cantidad de inversores que pueden poseer este activo es pequeña y la demanda de activos comerciales de un solo tamaño en el mercado secundario es pequeña. pequeña. Estas características no están bien respaldadas por los sistemas comerciales centralizados, y el costo de proporcionar funciones de servicio de transacciones en esta área es demasiado alto.

El surgimiento de la tecnología blockchain está cambiando fundamentalmente el mercado de valores existente (ver mi artículo relacionado). Un cambio importante en este sentido es la capacidad de convertir activos en pequeñas unidades de transacción. Dado que muchas tareas en el ciclo de vida de los activos digitales se pueden completar a través de la tecnología blockchain, el costo en esta área se reduce considerablemente. Más tipos de activos pueden negociarse y circularse de esta manera. En el caso de bienes inmuebles, el patrimonio de un solo bien inmueble con un volumen de varios millones de dólares se puede convertir en pequeñas unidades de transacción estándar en el mercado secundario para su negociación y circulación de esta manera.

La tecnología Blockchain brinda posibilidades técnicas para la circulación transaccional de bienes inmuebles. Desde 2018, algunas regiones del mundo han comenzado a utilizar este método para tokenizar bienes inmuebles para la circulación de transacciones. Los mayores obstáculos para este esfuerzo son las restricciones regulatorias y la insuficiencia de la infraestructura de mercado correspondiente. Hasta ahora, el progreso en esta área en todo el mundo ha sido muy lento. Pero en este campo, el mercado de los EE. UU. se encuentra en una etapa de desarrollo líder, por lo que es muy probable que la tokenización de los bienes raíces de los EE. UU. esté muy por delante de otras partes del mundo.

En términos de cumplimiento, la circulación de bienes inmuebles en el mercado estadounidense debe realizarse en forma de activos alternativos. Así es como generalmente conocemos a Reg D y Reg S. De acuerdo con esta regulación, los bienes raíces en el mercado de los EE. UU. pueden tokenizarse y luego los fondos pueden recaudarse de inversionistas calificados en los EE. UU. e inversionistas en el extranjero. El sistema ATS en el mercado estadounidense puede proporcionar servicios comerciales para estos tokens. El agente de transferencia en el mercado estadounidense puede proporcionar una correspondencia uno a uno entre los activos físicos y los activos tokenizados digitales. Una nueva carta de no acción promulgada recientemente por la SEC acuerda que ATS simplifica aún más el método de liquidación de activos digitales, por lo que esto beneficiará aún más el desarrollo de los servicios de infraestructura de mercado en esta área.

En términos de soporte técnico del sistema, en 2018 comenzaron a aparecer en el mercado plataformas tecnológicas que brindan los servicios correspondientes, como plataformas de generación de tokens para la generación de tokens de activos y plataformas de crowdfunding para la recaudación de fondos de los inversores. Sin embargo, en 2018, debido a que acaba de comenzar, el costo de los servicios relacionados es alto y los servicios prestados no están completos. Además, el proceso de operación comercial no es perfecto y la conciencia del mercado es baja. El desarrollo no se desarrolló.

Después de dos años de desarrollo, los servicios de infraestructura técnica subyacentes han mejorado mucho y la conciencia del mercado también ha mejorado mucho. Aunque las regulaciones correspondientes no han cambiado, el desarrollo de este aspecto en el mercado ha comenzado a mostrar un fuerte impulso de desarrollo nuevamente. El proveedor de productos y el lado de la demanda del mercado de tokenización de bienes raíces han comenzado a hacer más esfuerzos para desarrollar este negocio.

En cuanto a la generación de productos digitales inmobiliarios, más inmuebles del mercado se financian de esta forma bajo la premisa del cumplimiento. Algunos de estos activos pueden generar un rendimiento anual de más del 10% y el umbral de inversión se reduce considerablemente, por ejemplo, decenas de miles de dólares pueden participar en la compra de dichos productos. Este tipo de activo es atractivo para muchos inversores y, lo que es más importante, pueden participar.

Del lado del comprador de este tipo de activos, los principales compradores no serán inversores en los Estados Unidos, sino inversores fuera de los Estados Unidos. Porque según Reg D, los inversionistas en los Estados Unidos deben ser inversionistas calificados. La base de inversionistas en los Estados Unidos es, por lo tanto, muy pequeña. Sin embargo, según Reg S, no existe ninguna restricción en este sentido para los inversores extranjeros en Estados Unidos. Para los inversionistas extranjeros en los Estados Unidos, es muy atractivo poseer bienes raíces en los Estados Unidos y obtener ingresos continuos y estables. Los emisores de los proyectos de tokenización digital de bienes raíces estadounidenses tienen una comprensión muy clara de esto, y también enfocarán su comercialización en los usuarios extranjeros en los Estados Unidos.

Antes de esto, además de los métodos de transacción convencionales, había otra forma para que los usuarios estadounidenses en el extranjero invirtieran en bienes raíces de EE. UU. a través del proyecto de inmigración de inversión, que es invertir en bienes raíces de EE. UU. a través de EB5. Pero el umbral mínimo para participar es de $500,000. Junto con otros costos, el umbral de inversión sigue siendo alto. Ahora, con la forma de la tokenización, el umbral para que los inversores extranjeros en los Estados Unidos participen en este negocio es solo de decenas de miles de dólares. Además, debido a que el sistema ATS proporciona transacciones de mercado secundario para dichos tokens, la liquidez de este tipo de activo también ha mejorado mucho en comparación con antes. Estos factores son muy atractivos para los usuarios extranjeros.

En resumen, desde la perspectiva del desarrollo tecnológico, los requisitos de cumplimiento y la demanda del mercado, los bienes raíces en los Estados Unidos serán el primer producto financiero digital en tokenizarse y desarrollarse a nivel mundial. En comparación con el resto del mundo, el mercado de EE. UU. lidera claramente el camino.

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